# Patrimus — Logiciel de gestion locative pour propriétaires bailleurs en France

> Patrimus est une plateforme web française de gestion locative conçue pour les propriétaires bailleurs qui gèrent leurs biens sans passer par une agence immobilière. Elle automatise les tâches administratives récurrentes (quittances de loyer, révision IRL, suivi des impayés, états des lieux) et assure la conformité avec le droit locatif français.

## À propos de Patrimus

**URL :** https://locagest-38vd.polsia.app
**Langue :** Français (France)
**Domaine :** Gestion locative immobilière, France
**Public cible :** Propriétaires bailleurs particuliers, SCI

Patrimus simplifie la gestion locative en France. Contrairement aux agences qui facturent 6 à 8 % des loyers, Patrimus permet au propriétaire de gérer directement ses biens loués depuis un tableau de bord web. La plateforme couvre l'intégralité du cycle locatif : de la mise en location à la déclaration fiscale.

## Fonctionnalités principales

### Quittances de loyer (Pro)
- Génération automatique de quittances PDF conformes à l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989
- Envoi par email au locataire dès réception du paiement
- Historique complet des quittances émises
- Support des baux en SCI (bailleur = société avec SIRET)

### Suivi des loyers et paiements
- Tableau de bord centralisé pour tous les biens
- Détection automatique des impayés (paiements en retard)
- Alertes impayés avec badge visuel (rouge ≥15 jours, orange <15 jours)
- Relances automatiques par email (Pro)

### État des lieux numérique (Pro)
- Réalisation de l'état des lieux sur smartphone ou tablette
- Guide pièce par pièce avec liste d'éléments pré-remplie
- Capture de photos attachées directement à chaque ligne du document
- Signature électronique sur l'appareil ou à distance
- PDF horodaté conforme au décret n°2016-382 du 30 mars 2016

### Révision annuelle des loyers IRL (Pro)
- Calcul automatique selon la formule légale INSEE (Nouveau loyer = Loyer actuel × IRL n / IRL n-1)
- Indices IRL préchargés (T1 2019 à T4 2025)
- Détection des anniversaires de bail
- Notification par email au locataire avec détail du calcul
- Respect du plafond de prescription d'un an

### Gestion des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) (Pro)
- Création et gestion de SCI avec associés et parts
- Association de biens à une SCI
- Quittances légalement conformes avec la SCI comme bailleur (nom social + SIRET)

### Analytiques portfolio (Pro)
- KPIs : revenus 12 mois, moyenne mensuelle, taux d'occupation, impayés
- Graphique des revenus sur 12 mois (Chart.js)
- Tableau par propriété : loyer, charges, rendement, taux d'occupation
- Export CSV

### Candidatures locataires (Pro)
- Formulaire de dossier de candidature
- Upload des documents justificatifs (≤10 Mo)
- Scoring AI (OpenAI gpt-4o-mini) ou algorithmique : solvabilité 40%, stabilité 25%, garanties 25%, complétude 10%
- Note /100 avec grade A/B/C/D et recommandation en français

## Tarification

| Plan | Prix | Biens | Fonctionnalités incluses |
|------|------|-------|--------------------------|
| Gratuit | 0 €/mois | Jusqu'à 2 biens | Tableau de bord, gestion locataires, suivi des paiements |
| Pro | 9,90 €/mois | Illimités | Tout du plan Gratuit + quittances PDF, état des lieux, révision IRL, alertes impayés, relances, SCI, analytiques, candidatures |

- Sans engagement, sans frais d'installation
- Pas de commission sur les loyers
- Résiliation à tout moment

## Conformité légale

Patrimus est conçu exclusivement pour le droit locatif français :
- **Quittances :** conformes à l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- **États des lieux :** conformes au décret n°2016-382 du 30 mars 2016
- **Révision IRL :** formule officielle INSEE, indices préchargés, prescription d'un an respectée
- **Baux :** conformes aux décrets n°2015-587 (vide) et n°2015-588 (meublé)
- **LMNP / revenus fonciers :** données structurées pour faciliter la déclaration fiscale

## Ressources et guides

Patrimus publie des guides gratuits pour les propriétaires bailleurs :

- [Quittance de loyer gratuite — Modèle PDF et obligations légales](https://locagest-38vd.polsia.app/blog/quittance-loyer-gratuite)
  - Obligations légales (art. 21 loi 1989), mentions obligatoires, modèle gratuit, FAQ
- [État des lieux gratuit — Modèle conforme décret 2016-382](https://locagest-38vd.polsia.app/blog/etat-des-lieux-gratuit)
  - Obligations légales, méthode pièce par pièce, erreurs à éviter, FAQ
- [Révision de loyer IRL — Comment calculer l'augmentation légale](https://locagest-38vd.polsia.app/blog/revision-loyer-irl)
  - Formule légale, exemples chiffrés, IRL disponibles, zones d'encadrement, FAQ
- [Gestion locative : le guide complet pour propriétaires bailleurs](https://locagest-38vd.polsia.app/blog/guide-gestion-locative)
  - 7 étapes : diagnostics → locataire → bail → EDL → loyers → charges → fiscalité

## Questions fréquentes

**C'est quoi Patrimus ?**
Un logiciel de gestion locative en ligne pour propriétaires bailleurs français, qui automatise les quittances de loyer, le suivi des paiements, les états des lieux numériques et la révision IRL. Gratuit jusqu'à 2 biens.

**Combien ça coûte ?**
Plan gratuit (jusqu'à 2 biens, sans limite de durée) + plan Pro à 9,90 €/mois (biens illimités, toutes fonctionnalités). Pas d'engagement.

**Patrimus gère-t-il les SCI ?**
Oui. Avec le plan Pro, vous créez vos SCI, associez des biens et émettez des quittances au nom de la SCI (avec SIRET), conformes à la loi.

**Comment générer une quittance de loyer avec Patrimus ?**
Après enregistrement du bien et du locataire, Patrimus génère la quittance PDF automatiquement et l'envoie par email. Téléchargement et renvoi depuis le tableau de bord.

**Patrimus est-il conforme à la loi française ?**
Oui. Quittances (art. 21, loi 1989), états des lieux (décret 2016-382), révision IRL (formule INSEE officielle).

**Peut-on gérer plusieurs biens ?**
Plan gratuit : 2 biens maximum. Plan Pro (9,90 €/mois) : biens illimités.

## Informations techniques

- **Stack :** Express.js + PostgreSQL (Neon), déployé sur Render
- **Authentification :** scrypt + JWT, sans dépendances OAuth tierces
- **Génération PDF :** pdfkit (Article 21 Loi 89-462 + Décret 2016-382 compliant)
- **Stockage photos EDL :** bytea PostgreSQL (≤10 Mo par photo)
- **IA scoring candidatures :** OpenAI gpt-4o-mini (fallback algorithmique)